不少置业者、企业投资者都会有一个共同疑问：住宅70年、商铺写字楼40年的土地使用权到期之后，房产到底归谁？要不要花钱续费？国家近年是否出台了统一新规？

首先理清一个基础概念：房屋所有权和土地使用权并不是同一个概念。
房屋建筑本身属于业主永久私有财产，只要建筑安全完好，房屋产权始终归产权人；我们常说的70年、40年，仅仅代表国有建设用地的使用年限，土地本身归属国家所有 。

一、70年住宅地产：到期自动续期

依据《民法典》第359条明确规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，不需要业主提前提交申请、跑审批手续 。

1. 续期费用缴纳或者减免，等待后续国家行政法规明确细则；国内多个城市已有试点案例，续期成本相对可控；
2. 如果未来该地块因公共建设需要征收收回，政府会按照市场评估价格，对房屋给予足额补偿；
3. 续期完成之后，房屋依旧可以正常出租、交易、抵押，不会影响房产流通价值。

简单来说：70年住宅不用主动申请续期，政策兜底保障民生属性，购房者无需过度焦虑到期问题。

二、40年商业地产（商铺、会所、写字楼、产业园）：不能自动续期

商业、办公类非住宅物业，不享受自动续期政策，有着完全不同的办理规则：

1. 必须主动申请：产权到期前至少1年，产权人向自然资源主管部门提交续期申请；
2. 审批制有偿续期：申请通过之后，重新签订土地出让合同，按照到期时点的土地评估价格补缴土地出让金；续期年限、缴费标准由各地方政府制定细则，国内广州、上海、海宁等地已经落地商业用地续期试点方案；
3. 存在不予续期的可能性：如果城市规划调整、公共建设需要，申请可能不被批准，土地由国家收回，地上建筑物按照征收政策给予补偿；
4. 如果到期没有提交续期申请，土地使用权将会依法收回，房产后续无法交易、抵押过户。

三、2026年最新市场变化：各地陆续出台存量商业盘活政策

目前全国还没有一套全国统一的商业地产续期收费标准，更多采用地方试点落地的模式：
部分城市针对产业园区、存量写字楼推出灵活续期机制，鼓励老旧商业楼宇改造更新，支持存量商业物业长期稳定运营；城市更新政策导向也是鼓励盘活闲置商业资产，为商办物业续期提供更多操作空间 。

四、置业投资参考建议

1. 自住优先选择70年住宅，续期规则清晰稳定；
2. 企业经营、投资租赁选择40年商业物业时，重点核实当前土地剩余使用年限，提前预判远期续期成本；
3. 无论是住宅还是商业房产，到期不等于房子没收，两者都有合法处置路径，只是办理流程、成本差异较大。

不动产续期规则直接关系到房产长期价值，在挑选厂房、商铺、写字楼、住宅房源时，土地年限也是一项重要评估要素。更多张家港本地商铺、产业园、办公场地租赁出售资讯，欢迎持续关注金开选址网。